Dmitri Bam is hoogleraar rechten aan de University of Maine School of Law. De weergegeven standpunten zijn uitsluitend die van de auteur.
De huizencrisis in Maine is reëel. Gouvernementele kandidaat Shenna Bellows heeft voorgesteld het probleem op te lossen door de onroerendgoedbelasting voor inwoners van Maine te bevriezen en de belastingen te verhogen voor eigenaren van tweede huizen en vastgoedbeleggingen buiten de staat.
Hoewel Bellows goede bedoelingen had, maakten de beperkingen van de Grondwet niet plaats voor goede bedoelingen. Als het voorstel wordt aangenomen, zal dit leiden tot jarenlange rechtszaken die Maine waarschijnlijk niet zal winnen.
De redenen raken de kern van waarom de Amerikaanse grondwet werd gecreëerd.
De Articles of Confederation creëerden een destructieve spiraal: staten legden discriminerende belastingen op aan de burgers van andere staten, er volgden vergeldingsmaatregelen en de nationale economie begon in te storten. James Madison merkte in Federalist nr. 42 op dat deze ‘beggar-thy-neighbour’-dynamiek misschien wel de meest flagrante tekortkoming was in Amerika’s eerste constitutionele inspanning.
De Framers reageerden met twee clausules, de Privileges and Immunities Clause en de Commerce Clause, bedoeld om te voorkomen dat staten burgers van andere staten als economische buitenstaanders behandelen.
De voorrechten- en immuniteitsclausule is het eerste obstakel. Hoewel Titel IV niet elk onderscheid tussen ingezetenen en niet-ingezetenen verbiedt, verbiedt het wel discriminatie van burgers van buiten de staat met betrekking tot fundamentele economische rechten, tenzij de staat een goede zaak heeft en de discriminatie nauw verband houdt met die zaak. Een belastingbepaling die zegt: “Als je in Massachusetts woont, wordt het belastingtarief voor hetzelfde onroerend goed verdubbeld”, zou elke juridische strijd onhoudbaar maken.
Er is één ding dat de moeite waard is om toe te geven. In één geval stond het Hooggerechtshof Montana toe hogere vergoedingen op te leggen aan niet-ingezeten elandenjagers, met het argument dat recreatieve jacht niet voldoende was om de bepaling in werking te stellen. Misschien valt een puur toevluchtsoord in Maine in dezelfde categorie.
Maar sinds de begindagen van de republiek wordt het recht om eigendommen te verwerven, te bezitten en te vervreemden en om vrij te zijn van discriminerende belastingen beschouwd als een kernvoorrecht van het Amerikaanse staatsburgerschap. Vastgoedbeleggingen die huurinkomsten genereren, staan op een steviger basis.
Het voorstel pakt ook rechtstreeks slapende bedrijfsvoorzieningen aan. Maine trekt kapitaal aan uit Massachusetts, New York en daarbuiten. Het opleggen van hogere belastingen aan niet-ingezeten beleggers zou interstatelijke beleggers discrimineren bij deelname aan de vastgoedmarkt. Dit is precies het soort discriminatie dat de slapende handelsclausule moet voorkomen.
Ironisch genoeg kwam een van de belangrijkste zaken van het Hooggerechtshof over deze kwestie uit Maine. bestaan Camps Newfound/Owatonna Inc. tegen de stad Harrisonschrapte de rechtbank een vrijstelling van de onroerendgoedbelasting in Maine die organisaties bevoordeelde die voornamelijk inwoners van Maine bedienden boven degenen die ingezetenen van buiten de staat bedienden.
Een belasting die het tarief voor ‘buitenstaanders’ expliciet verdubbelt, zou misschien niet veel beter zijn. Natuurlijk is dit precedent niet waterdicht, maar tenzij de rechtbanken het ongedaan maken, newfane kamp Nog steeds een controlemethode.
Ten slotte vormt Maine’s eigen grondwet een derde probleem. Artikel 9, Sectie 8 van onze Grondwet vereist dat belastingen op onroerend goed en persoonlijke eigendommen ‘gelijkelijk worden verdeeld en beoordeeld in overeenstemming met hun rechtvaardige waarde’. Het in rekening brengen van verschillende onroerendgoedbelastingen op hetzelfde huis omdat de ene eigenaar in Rockland woont en de andere in Wellesley, is niet in overeenstemming met deze verzekering. Hoewel een grondwetswijziging van de staat dit probleem zou kunnen aanpakken, zou een dergelijke wijziging de barrières die artikel IV of de handelsclausule oplegt, niet wegnemen.
Het huisvestingsprobleem is reëel. De urgentie is reëel. Constitutionele barrières zijn ook reëel.
De markt van Maine wordt inderdaad verstoord door de concentratie van tweede huizen, waarvan er vele in handen zijn van niet-ingezetenen, waarbij leraren, zakenmensen en gezinnen proberen te leven waar ze het meest onder druk staan. Maar goede bedoelingen zijn geen remedie voor een slecht juridisch ontwerp, en er zijn betere manieren om hetzelfde doel te bereiken.
Een belasting die bijvoorbeeld onderscheid maakt tussen eigendommen van hoeves en niet-primaire woningen, die van toepassing zou zijn ongeacht waar de eigenaar woont, zou dezelfde verstoringen aanpakken met veel minder grondwettelijk risico.
Maine is grondwettelijk niet verplicht een huisvestingscrisis te doorstaan. Het vereist wel dat oplossingen ontworpen zijn om lang mee te gaan.
